Wniosek o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego – tylko do 31.08.2024 r.
W ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawą z dnia 26.05.2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 31.08.2023 r. został dodany Dział VIa –
Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego. Zgodnie z obowiązującym od dnia 31.08.2023 r. przepisem art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (czyli od dnia 31.08.2023 r.) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.” Jest to termin materialnoprawny, a zatem uchybienie mu powoduje wygaśnięcie praw lub obowiązków o charakterze materialnym.
Przepisy epizodyczne przewidują również szereg wyłączeń wskazując, kiedy użytkownik wieczysty nie może wystąpić z żądaniem sprzedaży gruntu. Zgodnie z art. 198h g ust. 2. u.g.n. ma to miejsce w następujących przypadkach:
1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
Zauważyć należy, że ustawodawca posłużył się pojęciem zobowiązania wynikającego z umowy, dlatego przepis ten należy odnieść do wszystkich zobowiązań określonych w tej umowie, w tym do obowiązku uiszczenia pierwszej opłaty oraz opłat rocznych.
3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz.U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);
4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
W punkcie 3 i 4 ustawodawca wskazał kategorie nieruchomości, w stosunku do których roszczenie o sprzedaż nie przysługuje.
5)w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Już sam fakt, iż nieruchomość gruntowa jest niezabudowana wyklucza możliwość wystąpienia z roszczeniem o jego sprzedaż. Okoliczność, czy użytkownik wieczysty ponosi winę za brak zabudowy, czy też jest to wynikiem sytuacji od niego niezależnej, jest w świetle tego przepisu obojętne.
W art. 198 g ust 3. u.g.n. ustawodawca wyodrębnił sytuację, w której jest w toku postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wówczas nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 198 g ust. 1.
Przepis ten jednak nie wyklucza złożenia roszczenia w trybie art. 198 g ust 1 u.g.n., gdyż wyklucza jedynie samo zawarcie umowy, a nie zgłoszenie żądania sprzedaży. Skuteczność realizacji żądania zależeć zatem będzie od wyniku postępowania. W przypadku jeśli dojdzie do rozwiązania umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, odpadnie causa do zrealizowania roszczenia o sprzedaż prawa własności na rzecz podmiotu, który utraci przymiot użytkownika wieczystego. Jeżeli jednak postępowanie rozwiązujące nie doprowadzi do rozwiązania umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, roszczenie zgłoszone w wyznaczonym terminie o sprzedaż prawa własności będzie mogło być skutecznie zrealizowane zawarciem stosownej umowy.
Należy w tym miejscu podkreślić, że termin 12-miesieczny do zgłoszenia żądania w trybie art. 198 g ust. 1 biegnie niezależnie od toczącego się postępowania. Innymi słowy, fakt, iż postępowanie o rozwiązanie umowy dożywocia jest w toku, nie powoduje zawieszenia biegu 12-miesięcznego terminu na złożenie wniosku, dlatego ważne jest, aby będący w takiej sytuacji użytkownik wieczysty w ustawowym terminie zgłosił żądanie sprzedaży nieruchomości na jego rzecz.
Ustawodawca zdecydował również, że przepisy art. 198 g ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W przeszłości prawo to mogło powstać także w inny sposób, np. w drodze orzeczenia sądu rozstrzygającego spór o ustanowienie tego prawa albo z mocy samego prawa w ramach tzw. uwłaszczenia powstałego na podstawie przepisów przejściowych ustawy z 29.09.1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości lub przepisów przejściowych u.g.n.
